Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n.228 del 11/01/2010

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere –

Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere –

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.S. *****, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR 17, presso lo studio dell’avvocato LEPRI FABIO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

S.S. *****, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA BENEDETTO CAIROLI,6, presso lo studio dell’avvocato PAOLO CARBONE, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1139/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/03/2008;

udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 03/11/2009 dal Consigliere Dott. GOLDONI Umberto;

udito l’Avvocato LEPRI Fabio, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato CARBONE Paolo, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con preliminare del *****, C.S. aveva promesso di vendere a S.S., per il prezzo di L. 950.000.000, un immobile sito in *****; veniva versata una caparra di L. 300.000.000 e le parti si erano accordate per stipulare il rogito entro la data del *****.

Le parti appresero peraltro dal notaio prescelto che sull’immobile gravava una trascrizione pregiudizievole, del 7.7.1992, di una citazione, a favore di F.A.. Di seguito a cio’, si convenne di rinviare la stipula del definitivo a trenta giorni di distanza, peraltro incaricando il notaio di verificare l’esistenza della detta trascrizione e, secondo la tesi del C., di fare quanto possibile al riguardo. In pendenza della scadenza del termine suddetto, lo studio del notaio informava lo S. ed il C. che il documento consegnatogli da quest’ultimo, per mancanza di un riferimento, non era idoneo per la cancellazione della trascrizione. All’incontro nuovamente fissato per la conclusione del definitivo comparivano le parti e risultava che la cancellazione non era avvenuta, cosa questa che induceva lo S. a rifiutare la conclusione del rogito.

A seguito di dichiarazione di recesso del C., lo S. adiva il tribunale di Roma ex art. 2932 c.c. e il C. resisteva, avanzando domanda riconvenzionale: l’adito tribunale, con sentenza depositata l’8.10.2004, rigettava la domanda attorea, ritenendo sussistere l’inadempimento dell’attore e adottava i provvedimenti conseguenti.

Avverso tale sentenza proponeva appello lo S. cui resisteva il C.. Con sentenza in data 31.1 – 13.3.2008, la Corte di appello di Roma accoglieva l’impugnazione e, per l’effetto, trasferiva a S.S. l’immobile de quo al prezzo di L. 950.000.000, disponendo il versamento a saldo del prezzo dell’importo di L. 650.000.000 e compensava le spese.

Osservava la Corte capitolina che a seguito di accordo intercorso tra loro, le parti avevano prorogato di trenta giorni il termine per stipulare e che alla data del *****, lo S., che in base a testimonianze assunte, era gia’ in possesso degli assegni circolari intestati al C. per il saldo del prezzo, si era rifiutato di procedere alla stipula in quanto una trascrizione pregiudizievole era tuttora presente, e l’ordinanza di cancellazione era stata ritenuta dal notaio stipulante, incaricato da entrambe le parti di accertare la sussistenza di tale trascrizione, non idonea ad ottenerne la cancellazione, siccome carente di alcuni dati.

Il 15 aprile successivo, il C. inviava allo S. ed al notaio lettera con cui dichiarava il proprio recesso dal contratto; lo stesso aveva poi provveduto alla cancellazione della trascrizione il successivo 7 luglio.

Su tali basi di fatto non poteva essere condivisa la decisione assunta dal primo giudice in ragione della previa conoscenza da parte dello S. dell’esistenza della trascrizione atteso che la stessa, operata in data risalente al 1992, ben avrebbe potuto essere gia’ stata cancellata quando venne stipulato il preliminare.

In ogni modo, il C. si era impegnato a trasferire l’immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli e a tanto non aveva adempiuto, neppure dopo lo spirare del termine successivamente concordato per provvedere alla cancellazione e pertanto il suo recesso era da ritenersi illegittimo.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre, sulla base di dieci motivi, il C.; lo S. resiste con controricorso.

Entrambe la parti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si lamenta sostanzialmente che la sentenza di primo grado era basata su piu’ rationes decidendi, che andavano esaminate tutte per pervenire alla riforma della sentenza stessa, mentre la Corte di appello ne aveva esaminata e decisa una sola e cio’ con conseguente violazione degli artt. 112, 342, 343, 345, e 346 c.p.c. donde la nullita’ della sentenza e de procedimento.

In particolare, ci si duole che non siano state prese specificamente in esame le specificazioni svolte nella sentenza di prime cure in ordine alla conoscenza, da parte dello S., non della sola esistenza della trascrizione, ma anche della natura della controversia che la aveva prodotta, della inconsistenza della stessa, della esistenza di una ordinanza che dichiarava l’estinzione del relativo giudizio ed anche al silenzio da questi serbato al riguardo di fronte al notaio ed alla controparte. Il motivo non ha pregio;

cio’ in quanto la pretesa mancata decisione sui punti suindicati ammesso che, alla luce anche di quanto si dira’ in seguito, non integra violazione dell’art. 112 c.p.c. in ragione del fatto che la ratio decidendi accolta in prime cure e’ una sola, e cioe’ la sussistenza di un rilevante inadempimento nel comportamento del C., elemento questo escluso, nella sentenza qui impugnata in ragione del fatto che, come ha sostenuto la Corte capitolina, il lungo tempo trascorso, ben poteva averlo indotto a credere che la questione, attesa la inconsistenza della controversia che aveva portato alla trascrizione, e l’esistenza di una ordinanza di estinzione del relativo giudizio, avesse avuto il suo esito naturale con la cancellazione della trascrizione stessa; come si vede, le ragioni poste dal primo giudice a sostegno della decisione di senso diverso adottata, ben potevano rafforzare l’argomento posto a base della sentenza impugnata.

E’ appena il caso di aggiungere che per un verso e’ implicita nella argomentazione adottata dalla Corte distrettuale un giudizio di autonoma irrilevanza delle altre questioni poste a base della sentenza di primo grado e, per altro verso, che non si deve confondere la ratio decidendi con le ragioni che la hanno determinata; il vizio di omessa pronuncia e’ configurarle ove manchi la decisione su uno dei capi o comunque su una parte autonoma della domanda, comunque apprezzabile ex se, e non quando la decisione, contrastante con la difesa della parte, con motivazione che non abbia preso in esame alcune delle argomentazioni svolte come motivo di censura della sentenza di prime cure, giacche’ in caso contrario si trasformerebbe un (ipotetico) vizio di motivazione in violazione dell’art. 112 c.p.c..

In ragione di tanto, al quesito come posto deve rispondersi che il lamentato vizio non ricorre se la (pretesa) omissione riguarda una tesi difensiva od un’eccezione che, anche se non espressamente esaminata, risulti comunque incompatibile con la decisione adottata segnatamente poi in un caso, come il presente, in cui, per le considerazioni svolte, ben potevano le tesi implicitamente superate, addirittura rafforzare la tesi posta a base della decisione al riguardo (cons. Cass. 29.7.2004, n. 14486).

Il motivo pertanto non merita accoglimento.

Con il secondo motivo si lamenta vizio di motivazione su punti decisivi della controversia; si adducono come vizi di motivazione quegli stessi argomenti su cui la sentenza impugnata avrebbe omesso di provvedere, assumendosi che gli stessi avrebbero dovuto essere ampiamente motivati, siccome decisivi ai fine del decidere, mentre la Corte capitolina non avrebbe speso quanto meno espressamente, argomento alcuno per contrastarne la portata.

Il motivo non ha pregio, in ragione delle considerazioni svolte a proposito dell’esame del mezzo precedente; per vero, in primo luogo difetta la decisivita’ degli argomenti su cui si basa la presente censura, atteso che, come gia’ detto, tutte le connotazioni concernenti la conoscenza dello S. relativamente ai fatti che avevano dato origine alla trascrizione, alla inconsistenza della controversia relativa ed all’ordinanza dichiarativa della estinzione del giudizio ben potevano rafforzare in lui il convincimento che tutte queste circostanze, unitamente al lungo tempo trascorso, avessero portato alla cancellazione della trascrizione; tanto premesso, in ogni modo, e in secondo luogo, va ricordato che il vizio lamentato non puo’ essere ravvisato allorche’ il giudice del merito valuti i fatti e le prove in modo difforme da quello prospettato dalla parte (v. Cass. n. 2222 del 2003).

Nel motivo in esame ci si limita in definitiva, a far risaltare la ritenuta migliore valutazione delle prove e dei fatti acquisiti, ma tanto non e’ sufficiente a togliere valenza alla lettura fattane dalla Corte romana, che ha privilegiato, come era suo compito discrezionale, il fatto obiettivo della mancata cancellazione dell’ipoteca anche allo spirare del secondo termine concordato per la stessa ragione.

Il mezzo di cui si e’ detto non puo’ pertanto trovare accoglimento e la risposta al quesito e’ da ritenersi insita nei principi di diritto ricordati e nelle argomentazioni svolte.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1385 c.c., comma 2, e degli artt. 1175, 1218, 1337, 1375, 1453, 1457 e 1460 c.c. e mancata analisi dei reciproci inadempimenti.

Si duole il ricorrente che, avendo il C. manifestato il proprio recesso dal contratto, la Corte capitolina abbia omesso di valutare i reciproci inadempimenti, limitandosi a ritenere la sussistenza dell’inadempimento del C. all’obbligo assuntosi di vendere l’immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli. La tesi appare fondata su di un equivoco, scaturente dalle argomentazioni svolte nei motivi precedenti; in effetti, il preteso inadempimento dello S. consisterebbe nell’aver taciuto la propria conoscenza dell’esistenza e della consistenza della trascrizione.

Se peraltro si riconduce il silenzio dell’odierno controricorrente al riguardo ad una violazione del principio di buona fede, si verte, come e’ evidente, in tema di responsabilita’ precontrattuale che in tanto puo’ sussistere in quanto il comportamento possa essere ritenuto improntato a consapevole volonta’ di cercare un pretesto per non concludere il contratto: ma, a prescindere dalla rilevanza di un siffatto atteggiamento nella valutazione di reciproci inadempimenti, deve essere sottolineato che l’intento manifesto dello S. era in senso contrario, atteso che la Corte romana ha evidenziato come egli si fosse presentato al secondo incontro con il notaio per il rogito portando con se’ gli assegni circolari necessari per il saldo, e quindi per concludere il contratto, cosa del resto confermata dalla richiesta in sede giudiziaria di pronuncia ex art. 2932 c.c..

Quanto invece alla mancata cancellazione dell’ipoteca, il cui compito era, a detta del ricorrente, stato affidato al notaio di fiducia dello S., va rilevato che in primo luogo non risulta provato che al notaio stesso fosse stato affidato tale compito, e non soltanto quello di verificare l’esistenza della trascrizione e la possibilita’ di procedere alla trascrizione in base al documento fornito dal C. (ritenuto peraltro inidoneo allo scopo) e che in ogni caso, la cancellazione della trascrizione e’ avvenuta mesi dopo la dichiarazione di recesso dello stesso C..

In definitiva sul punto ed anche con riguardo a quanto sostenuto nei motivi quarto (motivazione contraddittoria e illogica circa l’adempimento del C. all’obbligo di cancellare la trascrizione), quinto (motivazione omessa circa le qualita’ professionali dello S.) e sesto (omessa motivazione circa la natura pregiudizievole della trascrizione) deve concludersi nel senso che ovviamente la esistenza di una trascrizione pregiudizievole condiziona di per se’ la commerciabilita’ del bene (e quindi il prezzo di mercato, come e’ notorio), mentre le addotte capacita’ professionali dello S. in materia edilizia, a fronte dell’inadempimento all’obbligo di cedere il bene libero da trascrizioni pregiudizievoli, che il C. si era assunto, assumono inesistente rilievo, per cui i tre motivi in esame non possono trovare accoglimento e le risposte ai relativi quesiti (a prescindere dalla conferenza e congruita’ degli stessi) sono insite nelle argomentazioni sin qui svolte.

Con il settimo motivo (motivazione contraddittoria sulla avvenuta cancellazione della trascrizione da parte del C. nel *****), ed il decimo motivo (omessa decisione circa la postilla aggiuntiva apposta al contratto e sull’incarico congiunto dato al notaio di provvedere alla cancellazione della trascrizione), ripetendo considerazioni gia’ svolte, e che hanno in parte gia’ trovato risposta nelle argomentazioni che precedono, si ritorna sull’incarico che si asserisce dato al notaio di provvedere alla cancellazione.

V’e’ da aggiungere al riguardo che nella sentenza impugnata non si asserisce affatto che al notaio sia stato conferito un incarico del genere, mentre risulta incontestato che solo nel luglio il C. provvide alla cancellazione, cosa questa che dimostra come al momento dello scadere del termine aggiuntivo la trascrizione sussistesse e l’immobile non fosse pertanto libero; tanto consente di ritenere i detti motivi privi di pregio.

L’ottavo (omessa motivazione circa la sospensione del pagamento dei canoni da parte della moglie dello S.) ed il nono motivo (omessa motivazione circa l’assenza di offerta dello S. del pagamento de prezzo) sono anch’essi privi di pregio, in ragione, quanto all’ottavo della ininfluenza assoluta della circostanza ai fini che ne occupano ed il nono in quanto e’ detto nella sentenza impugnata che secondo le deposizioni di due testi, uno dei quali era il notaio che avrebbe dovuto rogare lo strumento, lo S. aveva con se’ gli assegni circolari occorrenti per il saldo; trattasi di accertamento di fatto che non puo’ essere dedotto in contestazione in questa sede di legittimita’.

Il ricorso deve essere pertanto respinto; l’assoluta peculiarita’ del caso di specie costituisce giusta ragione per compensare interamente tra le parti le spese relative al presente procedimento per Cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e compensa le spese.

Cosi’ deciso in Roma, il 3 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2010