Corte di Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n.25396 del 12/10/2018

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. CIGNA Mario – rel. Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 17800/2016 proposto da:

BIVER SRL, in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore sig. M.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 119, presso lo studio dell’avvocato GIULIO DE CESARE, rappresentata e difesa dall’avvocato GIOVANNI CAIAZZO giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

REALE IMMOBILI SPA, in persona del Direttore Generale e procuratore pro tempore Arch. R.A., elettivamente domiciliata in ROMA, V. FRANCESCO SAVERIO NITTI 15, presso lo studio dell’avvocato BARBARA DI STEFANO, rappresentata e difesa dall’avvocato GIOVANNI PAOLO MIGLIACCIO giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4965/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 15/01/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 17/07/2018 dal Consigliere Dott. MARIO CIGNA.

FATTI DI CAUSA

La Biver srl propone ricorso per Cassazione, affidato a due motivi, avverso la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Milano, nel rigettarle l’appello, ha confermato la decisione del Tribunale di Milano che, provvedendo sulla domanda di rilascio per finita locazione proposta nei suoi confronti dalla Reale Immobili Spa, aveva dichiarato risolto alla data del 29-10-2010 il contratto di locazione, fissando per l’esecuzione la data del 29-10-2010.

In particolare la Corte, per quanto rileva, nell’esaminare i motivi di gravame, ha innanzitutto ritenuto correttamente acquisito agli atti dal Tribunale, nonchè idoneo a superare l’eccepita carenza di legittimazione attiva ed a dimostrare la titolarità del contratto di locazione in capo alla Reale Immobili, l’atto per notaio C. del 10-10-2012, con il quale Reale Mutua Assicurazioni (dante causa di Italiana Assicurazioni Spa, originale locatrice) aveva ceduto a Reale Immobili SpA l’immobile oggetto di causa; siffatto documento, effettivamente non allegato all’atto di citazione di sfratto, era stato tuttavia tempestivamente indicato dalla Reale Immobili, in risposta alla sollevata eccezione di carenza di legittimazione attiva, nell’udienza di convalida, quando ancora non si era verificata alcuna decadenza.

La Corte, inoltre, ha confermato la statuizione di prime cure anche in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale di accertamento della nullità, per violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79, della clausola n. 3 del contratto di locazione, che prevedeva l’obbligo della conduttrice di corrispondere gli oneri condominiali mediante acconto annuo di Lire 3.728.000, salvo conguaglio di fine gestione; siffatta previsione non comportava, invero, alcun vantaggio per il locatore, atteso che, essendo previsto il conguaglio di fine anno, le relative spese a carico della conduttrice non potevano ritenersi svincolate dal corrispondente esborso effettuato da parte della locatrice; in mancanza di relativa istanza da parte della conduttrice, non sussisteva, poi, alcun obbligo della locatrice L. n. 392 del 1978, ex art. 9, di comunicare alla conduttrice la documentazione attestante le indicazione specifiche degli oneri condominiali.

Resiste con controricorso la Reale Immobili SpA.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente, denunziando – ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., nonchè omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che la Corte non abbia considerato che l’eccezione proposta dalla Biver srl era basata non solo sulla violazione dell’art. 414 c.p.c., n. 5, in tema di divieto di produrre nuovi documenti ma anche sulla violazione dell’art. 112 c.p.c., in base al quale il potere del Giudice è limitato all’esame dei fatti come dedotti dalle parti; nel caso di specie la Reale Immobili nell’atto di citazione per la convalida aveva dichiarato di essere proprietaria dell’immobile in questione in virtù di atto di conferimento di azienda del 23-6-2011 per notaio C.; solo a seguito dell’eccezione sollevata dalla Biver srl, secondo cui la disdetta 20-11-2009 (quindi di epoca precedente al detto atto di conferimento) era stata inviata da soggetto non proprietario e quindi privo di legittimazione, la Reale Immobili, all’udienza di comparizione delle parti nel procedimento sommario di convalida, modificando gli elementi di fatto posti a base della domanda e la stessa “causa petendi”, aveva dedotto che il titolo era costituito dall’atto per notaio C. del 10-10-2002.

Il motivo è infondato.

Come gìà statuito da questa S.C., invero, “nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cuì all’art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte” (Cass. 12247/2013; in senso sostanzialmente conforme anche Cass. 26356/2014, 7423 e 7430/2017).

Legittimamente, pertanto, nel caso di specie la Corte ha, da un lato, ritenuto tempestiva l’indicazione da parte della Reale Immobili spa, all’udienza di convalida, in evidente dipendenza dalle difese della conduttrice, dell’atto per notaio C. del 10-10-2002, in base al quale essa società aveva acquistato la proprietà dell’immobile in questione ed era quindi legittimata, come proprietaria, all’invio della disdetta 20-11-2009; dall’altro, ha (implicitamente) ritenuto rituale anche la precisazione operata dalla Reale Immobili in ordine al fatto legittimante la sua pretesa di ottenere la disponibilità del detto immobile; accertata quindi la ritualità di tale precisazione del fatto dedotto dalla parte attrice, correttamente la Corte si è pronunciata sullo stesso, non incorrendo in alcun vizio motivazionale (peraltro inammissibilmente denunciato, in quanto non in linea con l’art. 360 c.p.c., n. 5, ratione temporis vigente) ed in nessuna violazione del principio di cui all’art. 112 c.p.c..

Con il secondo motivo la ricorrente, denunziando – ex art. 360 c.p.c., n. 3 – la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 9 e 79, lamenta che la Corte, sulla base della sola previsione di un conguaglio di fine gestione, abbia ritenuto che la suindicata clausola sub 3 del contratto di locazione non violasse il principio della necessaria specificità degli oneri condominiali che il locatore può legittimamente ripetere dal conduttore; ai sensi, invero, di detto art. 79 non può essere posto a carico del conduttore qualsivoglia pagamento di oneri condominiali a prescindere dall’effettiva fruizione di un servizio o fornitura da parte del conduttore medesimo.

Il motivo è infondato.

In base alla su. indicata clausola 3 del contratto di locazione “il canone di locazione è fissato in Lire 137.000.000 da pagarsi in rate trimestrali anticipate. Le parti convengono nel reciproco interesse che gli oneri accessori, a carico del conduttore…, vengano pagati con le medesime rateazioni e scadenze del canone, mediante acconto annuo di Euro 3.728,00, oltre il conguaglio di fine gestioni”.

Come appare evidente dal testo, con la detta clausola non si prevede affatto una determinazione forfettaria degli oneri condominiali a prescindere dall’effettiva fruizione degli stessi, ma si provvede soltanto, in funzione del versamento di acconti trimestrali (in coincidenza con il pagamento delle rate del canone), a quantificarne l’ammontare annuo; ammontare oggetto poi di conguaglio a fine gestione annuale; proprio la espressa previsione di siffatto conguaglio concretizza e determina la misura complessiva degli oneri condominiali da pagare da parte del conduttore, facendo sì che il pagamento trimestrale degli acconti su detti oneri sia solo finalizzato a maggiore comodità ed al reciproco interesse delle parti, senza in alcun modo incidere sull’effettivo importo annuale degli oneri medesimi, determinato in concreto in base ai relativi rendiconti.

Alla luce di tali considerazioni, pertanto, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, poichè il ricorso è stato presentato successivamente al 30-1-2013 ed è stato rigettato, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del cit. art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in Euro 6.800,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Così deciso in Roma, il 17 luglio 2018.

Depositato in Cancelleria il 12 ottobre 2018