Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.25688 del 15/10/2018

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 22446-2011 proposto da:

A.E., CONDOMINIO VIA ***** in persona dell’Amministratore pro tempore, P.R., P.G., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ILDEBRANDO GOIRAN 4, presso lo studio dell’avvocato MARCO STEFANO MARZANO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato FRANCESCO CASTELLO;

– ricorrenti –

contro

ALEX IMMOBILIARE SRL in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE G. MAZZINI, 73, presso lo studio dell’avvocato ANDREA FIORE, che lo rappresenta difende unitamente all’avvocato WILLIAMS ZAINA.

Con citazione notificata il 19.9.2007 A.E., S.A., C.G., M.K.P.G., I.G., N.C., P.R., P.G., nonchè il condominio di ***** convennero innanzi al Tribunale di Torino la Alex Immobiliare srl esponendo:

di aver acquistato, con la sola eccezione dei signori S. e C., le rispettive proprietà immobiliari in forza di vari decreti di trasferimento del G.E. del Tribunale di Torino;

che nell’ambito della stessa procedura esecutiva la Alex Immobiliare si era aggiudicata un locale con annesso garage, situati nel medesimo stabile condominiale ed indicati nel decreto di trasferimento come – lotto sesto -, nonchè un distinto basso fabbricato, composto da due laboratori, magazzini e tettoia, confinante da un lato con il cortile comune dello stabile ed indicato nel relativo decreto di trasferimento come “lotto settimo;

che erano sorte contestazioni in ordine alla proprietà ed all’uso della striscia di terreno sottostante la tettoia, che secondo gli attori faceva parte del cortile interamente di proprietà condominiale, mentre la convenuta riteneva di esserne proprietaria esclusiva e di essere titolare di una servitù di passaggio e transito dal passo carraio dello stabile, oltre quello di parcheggio auto su quella parte di cortile. Tanto premesso chiedevano accertarsi la proprietà condominiale dell’intera area cortilizia e la mancanza di una servitù di transito sul fondo suddetto di cui fosse titolare la convenuta.

Alex Immobiliare, costituitasi, rilevò di essere non solo titolare della porzione di terreno in contestazione, ma dell’intera superficie compresa nel mapp. 255, mentre era di proprietà esclusiva del condominio la sola area corrispondente al mapp.506: tale area era peraltro gravata da una servitù di passaggio, pedonale e carraio, in favore del basso fabbricato.

Il Tribunale di Torino dichiarò che l’area coperta dalla tettoia antistante il basso fabbricato, sino al defilo verso cortile dei pilastri di sostegno apparteneva ad Alex Immobiliare, in forza del decreto di trasferimento, mentre l’area cortilizia di cui ai mapp. ***** apparteneva in proprietà condominiale ai condomini ed alla Alex Immobiliare.

La Corte d’Appello di Torino, con la sentenza non definitiva n. 74/13, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarò invece di esclusiva proprietà di Alex Immobiliare l’area corrispondente al mapp. ***** sub ***** del fg. ***** del CT del Comune di Grugliasco;

– compresa la parte di cortile-giardino rientrante nel mappale de quo fino al confine con il mappale ***** – ed invece di esclusiva proprietà degli attori-appellati, secondo le rispettive quote, l’area di cui al mapp. ***** fg. ***** del C.T. di Grugliasco.

Con la sentenza definitiva n.919/14, la Corte d’Appello dichiarò:

– che l’area di cui al mappale *****, fg.*****. del C.T. del Comune di Grugliasco, era di proprietà comune, secondo le rispettive quote, degli attori-appellati e di Alex Immobiliare, quale condomina, ed era in gestione del Condominio di *****; determinò in conformità alla ctu ed allegata planimetria, depositate il 4.7.2013, il confine fra l’esclusiva proprietà di Alex Immobiliare, corrispondente al mappale ***** sub ***** del fg. ***** del C.T. del Comune di Grugliasco e la proprietà della restante area, in gestione del Condominio di *****, corrispondente al mappale ***** fg. ***** del citato C.T. di Grugliasco;

– dichiarò infine il diritto di Alex Immobiliare di recintare il fondo di sua proprietà. Avverso detta sentenza propongono ricorso per Cassazione, A.E., P.R., P.G. ed il Condominio di *****, affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso Alex Immobiliare.

In prossimità dell’odierna adunanza i ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c..

Con il primo motivo, si denuncia, ex art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c..

Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello avrebbe omesso di applicare la disposizione dell’art. 1117 c.c., ritenendo la parte del cortile-giardino rientrante nel mappale ***** di proprietà esclusiva della Alex Immobiliare, nonostante ciò non risultasse dal titolo.

Ad avviso dei ricorrenti, all’atto del frazionamento delle unità immobiliari il cortile-giardino non era compreso nel lotto contenente l’immobile, trattandosi di area autonoma e separata dall’edificio condominiale; detto cortile doveva, al contrario, ritenersi di proprietà esclusiva del condominio.

Il motivo è inammissibile.

Premesso che l’art. 1117 cod. civ. contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, poichè sono tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo (Cass. n. 16807/2015), nel caso di specie la censura, nonostante la rubrica indicata, si traduce nella deduzione di errata valutazione delle risultanze probatorie e tende a sollecitare un nuovo esame delle stesse, inammissibile nel presente giudizio di legittimità.

La Corte d’Appello. con adeguato apprezzamento di merito, sulla base del complessivo esame delle acquisizioni istruttorie, ed in particolare delle risultanze della CTU e dell’esame del titolo, costituito dal decreto di trasferimento nel procedimento di esecuzione immobiliare, ha accertato che l’area corrispondente al mappale ***** sino al confine con l’area corrispondente al mappale *****. era di proprietà esclusiva di Alex Immobiliare, riconoscendo conseguentemente a quest’ultima il diritto di recintare il fondo di sua proprietà esclusiva.

E’ proprio alla luce dell’esame del titolo che la Corte di merito ha escluso l’appartenenza dell’intera area di cortile-giardino alla proprietà esclusiva del condominio. attribuendo invece l’area del cortile rientrante nel mappale ***** alla proprietà esclusiva di parte resistente.

Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 c.c..

Secondo la prospettazione dei ricorrenti. la Corte d’Appello, nel dichiarare di proprietà esclusiva di Alex Immobiliare l’intera area ricompresa nel mappale *****, non avrebbe tenuto in considerazione il combinato disposto dagli artt. 817 e 818 c.c. in tema di pertinenze.

Infatti, ai sensi dei predetti articoli, la Corte d’Appello avrebbe dovuto dichiarare l’intera area di cortile-giardino di proprietà esclusiva di essi ricorrenti, essendo destinata a servizio ed ornamento del solo stabile residenziale.

Il motivo è infondato.

Secondo giurisprudenza consolidata di questa Corte, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto, (nonchè del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una utilità” al bene principale, e non al proprietario di esso) (da ult. Cass. n. 12855/2011). E’ stato altresì affermato da questa Corte che l’accertamento della sussistenza degli elementi soggettivi ed oggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenziale, fra due immobili e consistenti nella volontaria e permanente destinazione di uno dei due beni al servizio dell’altro, comporta un giudizio di fatto, come tale incensurabile in sede di legittimità, se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici (sent. n. 4599/2006).

Nel caso di specie, la natura pertinenziale del cortile-giardino ricompreso nelle aree corrispondenti al mappale ***** e ***** rispetto all’edificio condominiale è stata esclusa dalla Corte d’Appello, sulla base di un adeguato apprezzamento del titolo negoziale e delle risultanze della CTU, rilevando che l’area era ricompresa, in parte nel mappale ***** di esclusiva proprietà di Alex Immobiliare, ed in parte nel mapp. ***** di proprietà degli odierni ricorrenti.

Con il terzo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, la nullità del capo della sentenza definitiva, relativa alla servitù di passaggio in favore del fondo attribuito in proprietà esclusiva ad Alex Immobiliare, deducendo la contraddittorietà tra quanto stabilito nella sentenza non definitiva n.74/13 ed in quella definitiva n. 919/14.

Rilevano i ricorrenti che, mentre nella sentenza non definitiva la Corte d’Appello aveva accolto la domanda di negatoria servitutis con riferimento al fondo di cui al mappale *****, come specificamente stabilito nella parte motiva della sentenza, di tale statuizione non era fatta menzione nè nel dispositivo della sentenza non definitiva m.74/13, nè nella successiva sentenza definitiva, nella quale, al contrario, nel determinare i confini tra le rispettive proprietà ed affermare il diritto di recinzione in capo ad Alex Immobiliare, si faceva salvo il diritto di servitù del fondo dominante, di proprietà di Alex Immobiliare.

Si deduce dunque sia la inammissibile contraddittorietà, sul punto, della sentenza non definitiva rispetto a quella definitiva, che l’omessa motivazione della sentenza definitiva su tale statuizione.

Il motivo è fondato.

Secondo il consolidato indirizzo di questa Corte le statuizioni contenute nella sentenza non definitiva non possono essere modificate o revocate con la sentenza definitiva, in quanto i singoli punti della prima possono essere sottoposti a riesame solo con le impugnazioni, mentre la non definitività concerne soltanto la non integralità della decisione della controversia, e non anche la modificabilità, da parte dello stesso giudice, di ciò che è già stato deciso (Cass. 2332/2001; 13621/2014).

Anche sotto altro profilo la sentenza impugnata è affetta da nullità, in quanto, nell’affermare il diritto di Alex Immobiliare a recintare il fondo di sua proprietà, essa prevede, in via del tutto generica e senza indicare in alcun modo l’iter logico posto a fondamento della statuizione, la salvezza di una non meglio precisata servitù del fondo dominante, senza specificare natura e caratteri di detta servitù.

Va dunque affermata la nullità di tale capo della sentenza e la pronuncia impugnata va cassata in relazione al motivo accolto.

In conclusione, respinti il primo e secondo motivo, va accolto il terzo motivo di ricorso.

La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo e secondo motivo.

Accoglie il terzo motivo.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.

Così deciso in Roma, il 6 giugno 2018.

Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2018