Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.17233 del 27/06/2019

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere –

Dott. BALSAMO Milena – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4072/2013 R.G. proposto da:

Nea Polis s.r.l. (già Nea Polis s.a.s. di N.P. & C.), in persona del legale rappresentante pro tempore;

e N.A. e N.P., tutte rappresentate e difese dall’Avv. Eugenio Caterina, con domicilio eletto in Roma, via Cosseria, n. 2, presso lo studio dell’Avv. Alfredo Placidi;

– ricorrente –

contro

Agenza delle Entrate, in persona del direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, presso i cui uffici, in Roma, via dei Portoghesi n. 12 è domiciliata ope legis;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale di N., sezione distaccata di Salerno, depositata il 24 ottobre 2012.

Udita la relazione svolta in camera di consiglio dal Consigliere Cosimo D’Arrigo;

letta la sentenza impugnata;

letto il ricorso, il controricorso e le memorie depositate ai sensi dell’art. 380-bis-1 c.p.c..

RITENUTO

Con avvisi di accertamento nn. *****, ***** e *****, l’Agenzia delle Entrate di Salerno sottoponeva a tassazione IVA, IRAP e IRPEF la plusvalenza realizzata dalla Nea Polis s.a.s. di N.P. & C. (oggi Nea Polis s.r.l.) mediante la cessione, con atto del 24 maggio 2004, di un terreno acquistato il 10 maggio 2004. In particolare, l’Ufficio rilevava che l’immobile era stato acquistato per l’importo di Euro 1.003.675,00 e rivenduto, appena quattordici giorni dopo, al prezzo dichiarato di Euro 814.000,00; ed inoltre, con lo stesso atto la società venditrice conferito alla acquirente Egam s.r.l. un appalto per l’importo di 1.017.509,70, evidentemente incongruente rispetto al corrispettivo dichiarato per la cessione.

La Nea Polis s.a.s. proponeva distinti ricorsi (per ciascuno degl avvisi di accertamento) innanzi alla Commissione Tributaria di Salerno, evidenziando che il trasferimento alla Egam s.r.l. non aveva riguardato l’intero fondo precedentemente acquistato, essendosi riservata alla proprietà di una parte dello stesso, su cui sarebbe stato realizzato uno dei quattro edifici costituenti oggetto del contratto d’appalto. In particolare, evidenziava che il prezzo dell’appalto (Euro 1.221.011,64, IVA inclusa) era stato assolto in parte con la cessione dell’area (Euro 814.000,00 oltre IVA e quindi in totale Euro 976.800,00) ed in parte mediante l’anticipazione, da parte della Nea Polis s.a.s., degli oneri concessori (Euro 274.211,64) che, per patto espresso del rogito (art. 4) avrebbero dovuto essere a carico dell’acquirente; sicchè, compensando le partite, residua alla un conguaglio a carico della Egam s.r.l. di Euro 30.000,00 dalla stessa corrisposto con pagamento tracciabile (assegno bancario).

La Commissione Tributaria Provinciale, riuniti i ricorsi, qualificava l’accordo negoziale intercorso fra la Nea Polis s.a.s. e la Egam s.r.l. come permuta di cosa presente con cosa futura, affermando l’esistenza di un diritto superficiario non idoneo a ridurre il prezzo della cessione come determinato dall’Ufficio.

La decisione veniva appellata dalla società cedente e dalle socie N.A. e N.P.. La Commissione Tributaria Regionale di N., sezione distaccata di Salerno, in parziale accoglimento del gravame, rideterminava il valore della cessione in Euro 900.000,00.

La sentenza è stata fatta oggetto, da parte delle medesime ricorrenti, di ricorso per cassazione articolato in quattro motivi, illustrati da successive memorie.

L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

CONSIDERATO

In considerazione dei motivi dedotti e delle ragioni della decisione, la motivazione del presente provvedimento può essere redatta in forma semplificata.

Con il primo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (nella versione applicabile ratione temporis), l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione del provvedimento impugnato in relazione alla qualificazione del contratto stipulato fra la Nea Polis s.a.s. e la Egam s.r.l. come contenente una riserva di proprietà superficiaria, ritenuta idonea a determinare solo una parziale riduzione del valore del terreno ceduto.

Il motivo è fondato.

La Commissione Tributaria Regionale, dopo aver ampiamente riassunto le posizioni difensive delle parti, si sofferma sull’istituto giuridico del diritto di superficie, puntualizzandone il contenuto e il rapporto fra questo ed il diritto di proprietà. Esaurite tali premesse in diritto, tuttavia, ha del tutto omesso ogni indagine in ordine al contenuto effettivo del contratto stipulato fra la cedente e la cessionaria del terreno in questione. In particolare, il giudice d’appello non soltanto non si fa carico di verificare la correttezza della sussunzione del caso di specie nella fattispecie astratta del diritto di superficie, ma addirittura omette di indicare qualsivoglia elemento dell’accordo negoziale, omettendo del tutto la doverosa indagine interpretativa volta a ricostruire la volontà delle parti.

Sul punto la decisione impugnata si limita ad un generico ed immotivato giudizio di condivisione di quanto “ben evidenziato” dalla sentenza di primo grado, cui sostanzialmente rinvia per relationem, senza alcun approfondimento dei motivi di appello, sebbene correttamente riassunti nella pagina precedente.

In altri termini, la sentenza di appello muove dall’apodittico presupposto che, con l’accordo in questione, la Nea Polis s.a.s. non si fosse riservata la proprietà di una parte del terreno edificabile, bensì la sola proprietà superficiaria del realizzando edificio ed approfondisce unicamente la questione dell’attitudine del diritto di superficie a ridurre il valore commerciale del terreno sul quale grava; laddove il punto del quale avrebbe dovuto, invece, occuparsi era esattamente quello sottaciuto, ossia se la Nea Polis s.a.s. si fosse davvero riservata la piena proprietà di una porzione del fondo, oppure solamente il diritto di superficie.

L’accoglimento del motivo in esame determina l’assorbimento delle ulteriori censure.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Commissione tributaria regionale della Campania in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 7 novembre 2018.

Depositato in Cancelleria il 27 giugno 2019