Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.40840 del 20/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2594-2017 proposto da:

A.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PIETRO DA CORTONA 8, presso lo studio dell’avvocato MAURILIO D’ANGELO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

AS.GI., AS.MA.VI., AS.TI., elettivamente domiciliati in ROMA, VICOLO DELL’ORO 24, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO COEN, che li rappresenta e difende;

– controricorrenti –

nonché contro AS.MA.VI., AS.GI., D.G.F., F.M.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 7042/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/11/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/10/2021 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

FATTI DI CAUSA

1. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta da Ti., Ma., Vi. e As.Gi. che, nella qualità di eredi di C.M., proprietaria dell’immobile sito in Roma, via Raffaele Battistini n. 75, avevano agito nei confronti di A.S. per ottenere il rilascio del suddetto appartamento, detenuto senza titolo, con il pagamento dell’indennità di occupazione. Il Tribunale rigettava anche la domanda riconvenzionale svolta dal convenuto per l’accertamento della simulazione soggettiva relativa del contratto di compravendita dell’immobile stipulato in data 10 marzo 1995 da C.M. e, in accoglimento della domanda subordinata proposta dall’ A., dichiarava, ai sensi dell’art. 2032 c.c., l’avvenuto trasferimento della titolarità del bene in capo al convenuto in virtù del mandato senza rappresentanza con il quale la C. aveva comprato l’appartamento per conto dell’ A. con l’intesa di trasferire a quest’ultimo la proprietà.

2. Ti., Ma., Vi. e As.Gi. proponevano appello avverso la suddetta sentenza.

3. A.S. si costituiva in appello chiedendone il rigetto.

4. La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame e condannava A.S. al rilascio dell’appartamento sito in *****, con annessa soffitta, in favore degli appellanti e lo condannava al risarcimento del danno nella misura di Euro 901,28 al mese a partire dalla domanda fino all’effettivo rilascio. Il giudice del gravame evidenziava che secondo la ricostruzione operata dal Tribunale, l’immobile di ***** era stato acquistato da C.M. con denaro messo a disposizione dall’ A. in virtù di un mandato senza rappresentanza in ossequio al quale la C. si era impegnata al successivo trasferimento in favore dell’appellato del bene acquistato a nome proprio ma nell’interesse del mandante.

Secondo la Corte d’Appello, il mandato senza rappresentanza avente ad oggetto il trasferimento di beni mobili imponeva il rispetto della forma scritta ad substantiam in applicazione analogica del disposto dell’art. 1392 c.c.

L’ A. aveva sostenuto che la prova scritta era andata distrutta in occasione di un furto che egli aveva subito nel suo appartamento e dell’incendio sviluppatosi a causa dell’uso della fiamma ossidrica per portare via la cassaforte. La Corte d’Appello riteneva fondato il motivo di appello circa l’impossibilità di accertare l’esatto tenore del documento andato distrutto e la perdita incolpevole dello stesso. Le risultanze dell’istruttoria, infatti, non presentavano adeguati requisiti di univocità e certezza tali da supplire al requisito della forma scritta. In particolare, mancava la prova della perdita incolpevole del documento così come era del tutto incerto il suo contenuto. Pertanto, l’incertezza registrata in merito al tenore del documento, all’epoca della sottoscrizione e alla perdita incolpevole non consentiva di superare il valore privilegiato dell’atto pubblico dal quale risultava che il bene era stato acquistato dalla C..

5. A.S. ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi.

6. Ti. Ma. Vi. e As.Gi. hanno resistito con controricorso.

7. Il ricorrente con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 1704 c.c., art. 1706 c.c., comma 2 e art. 2932 c.c..

La questione centrale della controversia riguarda la sufficienza, in difetto della forma scritta ad substantiam, del mandato senza rappresentanza, a fondare la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 1706 c.c., comma 2 e art. 2932 c.c. dell’obbligo di C.M. di trasferire in capo al ricorrente l’immobile di causa acquistato da F.M. e d.G.F.. Nella sentenza impugnata la Corte d’Appello di Roma ha posto a sostegno della decisione l’orientamento superato secondo cui la mancanza della forma scritta rende nullo il mandato senza rappresentanza avente ad oggetto il trasferimento del bene immobile. Tale principio è stato rivisto dalla giurisprudenza della Corte di cassazione che, muovendo dalla distinzione tra procura e mandato, ha sancito che il mandato con o senza rappresentanza assume un rilievo meramente interno e non anche esterno, spiegando i propri effetti solo tra il rappresentato e il rappresentante e non anche nei confronti dei terzi. Si è così escluso che il mandato con rappresentanza a vendere beni immobili sia soggetto all’onere della forma scritta, ai sensi del combinato disposto di cui all’art. 1392 c.c. e art. 1350 c.c., argomentando che gli effetti del contratto di compravendita si producono in capo al rappresentato in forza del solo rapporto di rappresentanza e non già del mandato, il quale assume rilievo meramente interno. Nella fattispecie sarebbe stato provato che la C., mandataria senza rappresentanza, era obbligata a ritrasferire l’immobile al ricorrente.

Pertanto, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’Appello, il mandato senza rappresentanza era stato dato da A. alla C. il 6 marzo 1995, data in cui aveva concluso le trattative per la compravendita dell’immobile e aveva trasmesso i documenti necessari al notaio. In tale data, l’ A., come documentato, aveva operato il giroconto della somma di Lire 330.000.000 dal proprio conto corrente a quello intrattenuto dalla C., l’obbligo di ritrasferimento dalla C. all’ A. sarebbe sorto nella stessa data, ma perfezionatosi il 10 marzo 1995, nel momento stesso in cui era stato stipulato l’atto pubblico di trasferimento dell’immobile con il pagamento del presso mediante la consegna degli assegni circolari per Lire 320.000.000, rilasciati da A.. Tale circostanza non era stata contestata da C.M. con la comparsa di risposta con la quale si era costituita in giudizio, così come non era stata contestata l’ulteriore deduzione del pagamento delle rate del mutuo sempre a nome della mandataria senza rappresentanza per la ristrutturazione dell’immobile.

1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato e il suo accoglimento determina l’assorbimento dei restanti.

La Corte d’Appello di Roma è incorsa in un errore di diritto nel ritenere che il mandato senza rappresentanza avente ad oggetto l’acquisto di beni immobili richieda la forma scritta ad sustantiam.

La questione circa la forma di tale tipologia contrattuale è stata oggetto di un’evoluzione giurisprudenziale ricostruita da una recente pronuncia delle Sezioni Unite che ha ricondotto al contratto di mandato senza rappresentanza all’acquisto di beni immobili, il negozio con il quale un fiduciario si obbliga a trasferire al fiduciante un immobile che, al momento dell’acquisto, sia stato a lui intestato dal fiduciante medesimo (Sez. U, Sent. n. 6459 del 2020).

In tale occasione si è evidenziato il superamento dell’orientamento che estendeva al mandato il vincolo di forma prescritto per il contratto traslativo immobiliare, considerato l’esito reale mediato, garantito da un meccanismo legale munito di forte effettività (orientamento risalente a Cass., Sez. Un., 19 ottobre 1954, n. 3861). La giurisprudenza di questa Corte – a partire dalla sentenza della Terza Sezione 2 settembre 2013, n. 20051, alla quale ha fatto seguito Cass., Sez. III, 28 ottobre 2016, n. 21805 -, infatti, ha statuito che, in ossequio al principio di libertà della forma, il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta e che il rimedio dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire al mandante l’immobile acquistato dal mandatario è esperibile anche quando il contratto di mandato senza rappresentanza sia privo di forma scritta.

A tale approdo la giurisprudenza di legittimità è pervenuta rilevando che:

– tra il mandante e il mandatario senza rappresentanza trova applicazione il solo rapporto interno, laddove la necessità della forma scritta si impone per gli atti che costituiscono titolo per la realizzazione dell’effetto reale in capo alla parte del negozio;

– le esigenze di responsabilizzazione del consenso e di certezza dell’atto, sottese all’imposizione della forma scritta quale requisito di validità del contratto traslativo del diritto reale sul bene immobile, non si pongono con riferimento al mandato ad acquistare senza rappresentanza, dal quale non sorgono effetti reali, ma meramente obbligatori;

– i requisiti di forma scritta concernono esclusivamente l’acquisto che il mandatario effettua dal terzo (rapporto esterno) e per quello di successivo trasferimento in capo al mandante del diritto reale sul bene immobile a tale stregua acquistato;

– l’art. 1351 c.c. è norma eccezionale, come tale non suscettibile di applicazione analogica, e neppure di applicazione estensiva, attesa l’autonomia e la netta distinzione sussistente tra mandato e contratto preliminare.

La Corte d’Appello, pertanto, non ha tenuto conto dei principi affermati da questa Corte a partire dalla citata sentenza n. Sez. 3, Sent. n. 20051 del 2013 e ha ritenuto che il contratto di mandato senza rappresentanza all’acquisto di beni immobili richieda la forma scritta ad substantiam. Sulla base di questo iniziale errore, la Corte d’Appello ha poi ritenuto non provata la perdita incolpevole della scrittura privata da parte dell’ A., applicando la regola di giudizio secondo la quale per i contratti per i quali è richiesta la forma scritta non è ammessa la prova per testimoni salvo il caso di perdita incolpevole del documento ex art. 2725 c.c. e art. 2724 c.c., n. 3. Nella specie, peraltro, il giudice del gravame non ha individuato alcuna altra causa dell’attribuzione patrimoniale dell’appartamento a C.M., pur risultando che il denaro per l’acquisto dell’immobile era stato dato dall’ A. alla C..

Deve, pertanto ribadirsi il seguente principio di diritto: In ossequio al principio di libertà delle forme, il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, che occorre soltanto per gli atti, come la procura, che costituiscono presupposto per la realizzazione dell’effetto reale del trasferimento della proprietà.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 112,115,167,342 c.p.c. e art. 345 c.p.c., comma 2, e art. 1176 c.c. omessa insufficiente ed errata motivazione, permeata da vizi logici e giuridici, circa fatti decisivi per il giudizio, connessi anche all’art. 2709 c.c. e ss. e art. 2735 c.c..

La censura attiene alla ricostruzione in fatto della vicenda con vizi logici e giuridici tali da non consentire la ricostruzione logica della decisione. Non era contestato il fatto che la provvista per l’acquisto dell’appartamento era stata data dal ricorrente. L’art. 167 c.p.c. impone al convenuto di prendere posizione sui fatti costitutivi del diritto della controparte, dunque, una volta acquisito che con le operazioni documentate e non contestate l’ A. aveva pagato il prezzo di acquisto dell’appartamento oltre ai compensi del notaio e della mediazione, nonché alle rate del mutuo. La C. nel difendersi avrebbe ammesso tali circostanze. Peraltro, secondo il ricorrente, l’appello delle controparti non era idoneo a porre in discussione la qualità di mandataria senza rappresentanza di C.M. nell’acquisto dell’appartamento. I motivi, dunque, costituivano domande nuove con mutamento della causa petendi.

Il ricorrente cita nuovamente la giurisprudenza secondo la quale in caso di mandato senza rappresentanza l’obbligo di ritrasferimento è imposto dall’art. 1706 c.c., comma 2 che, in correlazione all’art. 2932 c.c. recita se le cose acquistate al mandatario sono beni immobili a beni mobili iscritti nei pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso di inadempimento si osservano le norme relative all’esecuzione dell’obbligo di contrarre. Il conferimento del mandato non deve avvenire per atto scritto trattandosi di un rapporto interno tra mandante e mandatario. Nella sentenza di primo grado era stato stabilito che c.M. era mandataria senza rappresentanza del ricorrente per l’acquisto dell’immobile pagato con denaro proveniente dal conto corrente intrattenuto dal ricorrente e trasferito in data 6 marzo 1995 con giro conto di Lire 330.000.000 al conto corrente della C..

Il ricorrente afferma di aver pagato anche le spese di mediazione e i ratei semestrali del mutuo per la ristrutturazione dell’appartamento.

Sulla qualità di mandataria senza rappresentanza di C.M., in assenza di specifico motivo di appello, si sarebbe formato il giudicato. Il ricorrente richiama nuovamente le prove documentali che attestano il trasferimento di fondi (Lire 330.000.000) dal conto corrente dell’ A. a quello della C., nonché la richiesta di emissione di assegni circolari da parte del medesimo A. sul conto della c. per l’importo di Lire 320.000.000 in favore di F.M., venditore dell’immobile. La stessa C. nei propri scritti difensivi non avrebbe contestato che l’acquisto dell’immobile, oltre alle spese del rogito, era stato effettuato con soldi provenienti dal conto del ricorrente non spiegando il titolo giuridico in forza del quale l’ A. le aveva trasferito le somme.

Ad ogni modo il ricorrente ribadisce che, in applicazione della disciplina del mandato senza rappresentanza, vi era l’obbligo di ritrasferire al mandante le cose acquistate al mandatario.

3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 346 c.p.c.

L’onere dell’espressa riproposizione in appello delle domande non accolte in primo grado non riguarda i fatti costitutivi delle originali domande, le quali devono ritenersi implicitamente comprese nella richiesta di rigetto dell’appello formulata dall’appellato vittorioso. Di tal che, con la richiesta di rigetto dell’appello in funzione delle maturate preclusioni, non potevano essere considerate rinunciate ma riproposte integralmente le altre domande contenute nell’atto introduttivo del giudizio, con la condanna degli aventi causa di C.M. al pagamento in favore del ricorrente della complessiva somma di Euro 222.024 per i distinti titoli indicati e non contestati.

4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1140,1141 c.c., art. 1571 c.c. e s., art. 1803 c.c. in relazione agli artt. 112 c.p.c. La Corte d’Appello ha dichiarato il ricorrente occupante abusivo dell’immobile, condannandolo al pagamento di Euro 901,28 per ogni mese dalla domanda al rilascio. In realtà le parti avevano convissuto fino al 2000 e successivamente il ricorrente aveva pagato le rate del mutuo. Pertanto, la detenzione dell’immobile da parte del possessore in buona fede non giustificherebbe il pagamento dell’indennità e, tantomeno, il risarcimento del danno.

4. Il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso sono assorbiti dall’accoglimento del primo.

5. La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione che deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione che deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 13 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 20 dicembre 2021