Supercondominio: le spese spettano ai condòmini o ai condomìni?

Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.22954 del 22/07/2022

Presidente Bertuzzi – Relatore Trapuzzano

Fatti di causa

1.- Con decreto ingiuntivo n. 343/2014, depositato l'8 maggio 2014, il Tribunale di Verbania ingiungeva al Condominio di (omissis) il pagamento, in favore del Supercondominio (omissis), della somma di Euro 19.103,11, per spese afferenti all'impianto di riscaldamento centralizzato comune a più edifici.

2.- Proponeva opposizione il Condominio di (omissis), il quale per un verso - eccepiva il difetto di legittimazione passiva del Condominio, in quanto condomini del supercondominio erano i singoli partecipanti e non già i condomini, privi di personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono, e - per altro verso - riteneva che il rendiconto su cui era stata basata la pretesa monitoria fosse nullo o inesistente, in quanto non recava alcuno dei requisiti per individuare i debitori.

Si costituiva il Supercondominio (omissis), il quale - pur riconoscendo che il condominio non ha alcuna autonoma personalità giuridica - sosteneva però che ad esso sarebbe spettata la rappresentanza attiva e passiva dei singoli condomini.

Il Tribunale adito, con sentenza n. 199/2016, depositata il 15 aprile 2016, di cui in epigrafe, respingeva l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo opposto, rilevando che ai condomini costituiti in supercondominio sarebbe spettata la legittimazione passiva, in quanto dotati di soggettività giuridica.

Quanto all'asserita invalidità del rendiconto, evidenziava che la prova del credito opposto era supportata dai verbali approvati dall'assemblea del supercondominio, le cui determinazioni non erano state oggetto di impugnazione.

3.- Sul gravame interposto dal Condominio di (omissis), la Corte d'appello di Torino, con ordinanza depositata il 19 ottobre 2016, dichiarava l'inammissibilità dell'appello, non avendo una ragionevole probabilità di essere accolto.

A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava che, pur essendo la disciplina applicabile in materia di supercondominio quella del condominio negli edifici, il pagamento delle spese relative all'impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all'amministratore del condominio, quale rappresentante in giudizio di tutti i singoli condomini. Per l'effetto, sarebbe stato compito dell'amministratore provvedere alla ripartizione delle spese tra i condomini del condominio destinatario dell'ingiunzione. Negava, poi, che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo potessero essere affrontate le contestazioni avverso il rendiconto, non essendo stata impugnata la relativa delibera di approvazione.

4.- Avverso la sentenza del Tribunale di Verbania ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, il Condominio di (omissis). Ha resistito con controricorso l'intimato Supercondominio (omissis).

5.- Il controricorrente ha presentato memoria.

Ragioni della decisione

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117,1117 bis e 1131 c.c., per non avere il Tribunale considerato che l'impianto termico, per il cui utilizzo è stato chiesto il pagamento mediante decreto ingiuntivo diretto al Condominio, costituirebbe impianto unitario comune a tutti i condomini che abitano nei vari edifici, quali utenti collettivi del servizio di riscaldamento, e non già riferibile ai singoli condomini.

Sul punto, si deduce che la sentenza impugnata avrebbe affermato la legittimazione passiva in capo all'amministratore del condominio di (omissis), pur ricadendosi nell'ambito di un impianto del supercondominio (omissis), su cui il Condominio non poteva vantare alcun diritto, nè a titolo negoziale, nè per l'insorgenza di un'obbligazione extracontrattuale.

2.- Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117,1117 bis e 1131 c.c., per avere il Tribunale ritenuto che la legittimazione passiva del Condominio potesse giustificarsi in ragione della sua personalità giuridica.

Secondo la ricostruzione del ricorrente, la legittimazione dell'amministratore condominiale ad agire e ad impugnare spetterebbe, non già in ragione della personalità giuridica dell'ente di gestione, ma a titolo di rappresentanza dei condomini, cosicché la soggettività giuridica autonoma dovrebbe essere intesa in riferimento alla sola tutela dell'interesse collettivo, che si distingue da quello dei singoli condomini.

Ne conseguirebbe che - contrariamente all'assunto del Tribunale di Verbania - parti del supercondominio sarebbero i singoli condomini e non i condomini, con l'effetto che il decreto ingiuntivo avrebbe dovuto essere emesso nei confronti dei singoli condomini.

3.- Con il terzo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell'art. 63, commi 1 e 2, quale conseguenza dell'interpretazione delle norme effettuata dal Tribunale di Verbania e successivamente dalla Corte d'appello di Torino.

Al riguardo, l'istante osserva che il pagamento per l'utilizzazione dell'impianto di riscaldamento avrebbe dovuto essere richiesto ai singoli condomini, previa verifica dell'elenco dei condomini inadempienti e consentendo ai condomini che si erano offerti di adempiere di eseguire la prestazione di loro spettanza.

4.- Il quarto motivo investe, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell'art. 1131 c.c., per carenza di legittimazione passiva del Condominio di (omissis) con riguardo alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini del Supercondominio.

In ordine a tale aspetto, il ricorrente evidenzia che l'amministratore del condominio rappresenterebbe i condomini nei rapporti con i terzi (ed eventualmente anche con il supercondominio) nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, ma non nei rapporti che i singoli condomini possano direttamente intrattenere con tali terzi.

5.- Attraverso la quinta critica il ricorrente si duole, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, della violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis c.c., art. 1135 c.c., comma 1, n. 3, e art. 1137 c.c., per l'asserita nullità o inesistenza del rendiconto posto a fondamento dell'opposto decreto ingiuntivo.

In ordine a questo mezzo si obietta che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente confermato il rilasciato provvedimento monitorio, benché nel prodotto rendiconto mancasse il dettaglio dei consumi in base ai quali ciascun condomino avrebbe dovuto pagare la sua quota.

6.- Le censure di cui ai motivi primo, terzo e quarto possono essere esaminate congiuntamente, in quanto avvinte da palesi ragioni di connessione e, segnatamente, dal tema comune inerente alla legittimazione passiva dei condomini a fronte della costituzione di un supercondominio.

7.- Tali motivi sono fondati.

E tanto perché, a fronte della costituzione di un supercondominio, si applica la disciplina del condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condomini dei vari edifici e non i condomini.

Sicché l'amministratore del supercondominio può agire per il recupero dei contributi relativi ai beni comuni al supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti.

La legittimazione del condominio non si giustifica neanche in mera rappresentanza dei condomini di ogni condominio, poiché, a fronte dell'individuazione dei partecipanti al supercondominio nei singoli condomini degli edifici, quali titolari pro quota sulle parti comuni e con l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione, l'amministratore del supercondominio può chiedere il pagamento di detti oneri direttamente ai partecipanti e non all'amministratore dei singoli condomini, in qualità di rappresentante dei condomini di quel condominio.

Infatti, l'amministratore del condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condomini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condomini sono partecipanti.

Le conclusioni appena rassegnate sono il precipitato dei rilievi, consolidati nella giurisprudenza di legittimità, che seguono.

7.1.- In primo luogo, sull'applicazione al supercondominio della disciplina del condominio, si rileva che il supercondominio, sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 32237 del 10/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 19939 del 14/11/2012).

Ne discende che il supercondominio non soggiace alla disciplina della comunione ordinaria, nè è una figura ibrida, ma è - a sua volta - un condominio, cui si applica la relativa disciplina, in quanto compatibile (fatta salva l'applicazione delle norme introdotte dalla riforma di cui alla L. n. 220 del 2012, con decorrenza dal 18 giugno 2013, immediatamente riferibili al supercondominio).

7.2.- Inoltre, sul fatto che parti del supercondominio siano i singoli condomini e non i condomini, si evidenzia che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27094 del 15/11/2017; Sez. 2, Sentenza n. 17332 del 17/08/2011; Sez. 2, Sentenza n. 2305 del 31/01/2008).

Il supercondominio, pertanto, non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomini, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, ossia una collettività di condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomini di unità immobiliari ex art. 1117 bis c.c., Conclusione, questa, che giustifica la definizione della figura anche in termini di condominio complesso.

7.3.- In ultimo, sul potere dell'amministratore del supercondominio di chiedere il pagamento degli oneri direttamente ai condomini, si precisa che le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

Da ciò deriva che, nell'ipotesi in cui la delibera sia relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l'amministratore del supercondominio potrà richiedere l'adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condomini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19939 del 14/11/2012; Sez. 2, Sentenza n. 15476 del 06/12/2001).

In questi stessi termini altro precedente di questa Corte ha sostenuto che nella causa concernente l'opposizione avverso il provvedimento monitorio chiesto dall'amministratore del condominio di una palazzina di un più ampio complesso edilizio, per conseguire il pagamento delle spese del riscaldamento centrale, non sussiste la legittimazione di questo amministratore e non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti dell'amministratore del supercondominio relativo alla centrale termica, quale unico legittimato a riscuotere i contributi, secondo il regolamento contrattuale, e neppure nei confronti degli amministratori delle altre palazzine (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7946 del 29/09/1994).

D'altronde, è nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio, la quale preveda che l'assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19558 del 26/08/2013; Sez. 2, Sentenza n. 7894 del 28/09/1994).

A questo inquadramento sistematico consegue che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condomini e non i condomini, come erroneamente ritenuto dalla sentenza impugnata.

8.- All'accoglimento del primo, terzo e quarto motivo segue l'assorbimento del secondo e quinto motivo.

La sentenza impugnata va cassata, con estensione degli effetti della cassazione all'ordinanza di inammissibilità pronunciata dalla Corte d'appello di Torino, quale provvedimento dipendente dalla sentenza cassata, in ragione dell'operatività dell'effetto espansivo esterno di cui all'art. 336 c.p.c., comma 2.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2, la causa può essere decisa dichiarando il difetto di legittimazione passiva del Condominio di (omissis) e, per l'effetto, disponendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Avuto riguardo all'esito complessivo della lite, che vede comunque la soccombenza del Supercondominio (omissis), ritiene il Collegio che debba confermarsi la regolazione delle spese dei due gradi di merito, così come disposta dalle due pronunce esaminate (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 8676 del 17/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 4668 del 14/02/2022).

Le spese del presente giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo, terzo e quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti i rimanenti motivi, cassa in relazione ai motivi accolti, con estensione degli effetti della cassazione anche all'ordinanza della Corte d'appello di Torino che ha dichiarato l'inammissibilità dell'appello, e, decidendo nel merito, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna il controricorrente alla refusione, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di primo grado, che liquida in complessivi Euro 3.500,00, oltre accessori come per legge, delle spese del giudizio d'appello, che liquida in complessivi Euro 1.957,00, oltre accessori come per legge, e delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.