Il proprietario di un giardino privato occupato per lavori condominiali ha diritto a un risarcimento per il mancato utilizzo del bene?
Sulla questione interviene la Cassazione con la sentenza n. 32707 del 16 dicembre 2024.
Il caso di specie
La vicenda riguarda due giudizi di opposizione a decreti ingiuntivi – poi riuniti – relativi a rivendicazioni promosse nell'ambito di un contratto di appalto in ordine a una serie di lavori da svolgersi in un condominio.
Nel procedimento, alcuni condomini chiedono l’indennità per l’occupazione del loro giardino privato, utilizzato per cinque mesi come area di supporto per l’installazione di ponteggi durante lavori di manutenzione straordinaria su edifici condominiali.
La Corte d’Appello nega tale indennità ritenendo non dimostrato il danno subito.
I proprietari del giardino ricorrono in Cassazione, sostenendo che il fatto stesso dell’occupazione legittima il diritto del proprietario a ottenere un’indennità equitativa.
Cosa prevede la legge?
L’articolo 843 del Codice Civile stabilisce che, se l'accesso al fondo altrui per eseguire lavori causa un danno, è dovuta un’adeguata indennità. Questo principio si basa sulla responsabilità da atto lecito, che prevede un risarcimento non per un comportamento illecito, ma per un pregiudizio derivante da un atto autorizzato dalla legge.
La Cassazione chiarisce che il diritto all’indennità si fonda sul danno-evento, ovvero il fatto stesso dell’occupazione, e non richiede la dimostrazione di un danno ulteriore (danno-conseguenza).
Applicazione al caso concreto
Nel caso specifico, alcuni condomini richiedono un’indennità per l’occupazione del loro giardino per cinque mesi, periodo necessario all’esecuzione dei lavori. La Corte d’Appello rigetta la domanda, ritenendo che non sia stato dimostrato il danno subito. La Cassazione, invece, stabilisce che:
L’occupazione temporanea del giardino, impedendo il pieno godimento del bene, costituisce di per sé un danno-evento.
Non è necessaria una prova specifica del danno-conseguenza, poiché l’impossibilità di utilizzare il giardino giustifica il diritto a un’indennità da liquidarsi in via equitativa.
L’indennità spetta anche in assenza di comportamenti colposi da parte del condominio o della ditta appaltatrice, trattandosi di una obligatio propter rem.
Conclusione
La Cassazione ribadisce che il proprietario di un giardino occupato per lavori condominiali ha diritto a un’indennità equitativa, purché sia dimostrato il fatto stesso dell’occupazione. Questo principio tutela il diritto di proprietà anche quando la limitazione dell’uso del bene deriva da un atto lecito.
La quantificazione dell’indennità deve ora essere determinata dalla Corte d’Appello in sede di rinvio.
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