Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.27900 del 31/10/2018

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CRISTIANO Magda – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. BALSAMO Milena – Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – rel. Consigliere –

Dott. CASTORINA Rosaria Maria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 1942/2013 proposto da:

B.L., elettivamente domiciliato in ROMA VIA GAVINANA 4, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO ANGELINI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato MICHELE TUMMINELLI;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 167/2011 della COMM. TRIB. REG. di MILANO, depositata il 30/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/09/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO MONDINI.

PREMESSO che:

1. in controversia relativa alla legittimità all’avviso notificato dalla Agenzia a B.L. per rettificare, ai fini dell’imposta di registro, il valore dichiarato nel contratto registrato il ***** di un terreno, parte in zona ***** e parte agricolo, posto nel comune di *****, la commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza n. 167/20/11 del 30 novembre 2011, in riforma della decisione di primo grado, dichiarava l’avviso legittimo sul motivo che l’Agenzia, nel definire il valore delle porzioni edificabili del terreno in una percentuale del valore degli edifici ivi realizzabili, aveva fatto ricorso al metodo previsto dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, u.p. ed aveva correttamente preso a base della stima del valore degli ipotetici edifici il valore individuato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare;

2. B.L. ha proposto ricorso per la cassazione della suddetta sentenza in ragione di quattro motivi con i quali, dopo aver premesso che l’avviso era motivato con rinvio alla stima compiuta dalla Agenzia del Territorio, che questa stima faceva riferimento “ai valori (che) corrispondono a quelli in comune commercio determinati secondo il metodo sintetico-comparativo prendendo a base i prezzi di mercato correnti in zona” per poi determinare il valore delle aree edificabili in una percentuale (del 30% e del 35%) rispetto al valore teorico di edifici realizzabili, ha dedotto che:

2.1 la commissione ha falsamente applicato il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, laddove ha ritenuto che l’Agenzia avesse fatto uso del criterio residuale di cui all’ultima parte di quel comma, mentre l’Agenzia aveva dichiaratamente fatto uso del metodo sintetico-comparativo di cui alla prima parte del medesimo comma;

2.2. la commissione non ha dato una sufficiente motivazione del perchè ha ritenuto che l’Agenzia avesse fatto uso del criterio di cui all’ultima parte del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, del perchè ha considerato corretto il riferimento al valore degli edifici realizzabili sulle due porzioni edificabili del terreno in parola, del perchè ha trascurato la documentazione prodotta da esso ricorrente -due atti di compravendita di terreni confinanti con quelli di causa, registrati in prossimità temporale rispetto alla registrazione dell’atto di acquisto di cui trattasi; la Delib. adottata dal Comune di ***** ai fini della determinazione dell’ICI per il 2008- dalla quale era dato desumere la congruità del valore dichiarato e l’eccessività del valore rettificato;

2.3. la commissione ha falsamente applicato il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3 e ha violato l’art. 112 c.p.c., laddove ha ritenuto che l’Agenzia avesse fatto uso del criterio di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, ultima parte, ed avesse correttamente ricavato il valore degli ipotetici edifici dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare malgrado che la Agenzia avesse, per un verso, dichiaratamente fatto uso del metodo sintetico-comparativo, per altro verso, solo in sede di appello, avesse dedotto di aver definito il valore degli edifici in base alle stime dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare;

2.4. la commissione ha falsamente applicato gli artt. 2697,2727 e 2729 c.c. e ha mancato di dare una sufficiente motivazione della propria decisione con la quale ha avallato la rettifica, senza considerare che i valori degli edifici e le percentuali assunti dall’amministrazione, erano del tutto arbitrari e senza prendere in esame le risultanze della documentazione prodotta da esso ricorrente dalle quali emergeva la congruità dei valori dichiarati;

3. l’Agenzia delle Entrate ha depositato controricorso;

4. il quarto motivo di ricorso (che ribadisce parte della doglianza contenuta nel terzo) è fondato e assorbente rispetto agli altri:

4.1. la commissione tributaria regionale della Lombardia non ha esposto i motivi per cui ha avallato la rettifica pur a fronte delle eccezioni sollevate dal contribuente per contestare l’arbitrarietà sia dei valori assunti dalla amministrazione relativamente agli edifici realizzabili sulle aree in questione sia delle percentuali applicate su tali valori per stimare le aree;

4.2 nè, per ciò che in particolare concerne il valore degli edifici, può ritenersi sufficiente,(tanto più in considerazione del fatto che il contribuente aveva prodotto documentazione per dimostrare la congruità del valore dichiarato nel contratto) il riferimento alle quotazioni OMI, essendo queste solo uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cass. ord. n. 25707 del 21/12/2015);

5. il ricorso va pertanto accolto con conseguente cassazione della sentenza impugnata;

6. dato che l’avviso di cui si tratta è basato sull’impiego delle quotazioni OMI, le quali, per quanto appena detto (al precedente punto 4), sono inidonee a reggere l’accertamento di maggior valore, è consentito, in assenza di accertamenti in fatto da svolgere, decidere la causa nel merito, in applicazione dell’art. 384 c.p.c., con accoglimento dell’iniziale ricorso del contribuente e annullamento dell’avviso impugnato;

7. le spese del merito vanno compensate attesi gli alterni sviluppi del processo;

8. le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’iniziale ricorso del contribuente e annulla l’avviso impugnato;

compensa le spese del merito;

condanna la Agenzia delle Entrate a rifondere al ricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4500,00, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 26 settembre 2018.

Depositato in Cancelleria il 31 ottobre 2018