Compravendita immobiliare, notaio responsabile per gli omessi accertamenti

Cassazione civile, sez. III, ordinanza 11/12/2023 (ud. 20/06/2023) n. 34503

RILEVATO

CHE:

la società Cielo Alto S.r.l. ottenne dal Tribunale di Massa una sentenza che dichiarò risolto il contratto stipulato dalla medesima con la venditrice Incantesimo Viaggi S.r.l. perché il bene, appartenente al demanio marittimo non poteva essere venduto né poteva esserne trasferita la proprietà superficiaria; la sentenza dispose la restituzione delle reciproche controprestazioni e condannò l'alienante a restituire la somma pagata quale prezzo del bene e la totalità delle somme necessarie per il trasferimento, spese notarili, spese tecniche, spese per la provvigione del mediatore e spese utili fatte dall'acquirente sul bene; la sentenza fu confermata in appello, con pronuncia passata in giudicato, con cui fu dichiarata la nullità del contratto per essere il bene compravenduto, al momento dell'atto pubblico di trasferimento del 30/11/2006, un bene del demanio marittimo;

in forza di tale titolo, rivelatesi infruttuose le procedure esecutive azionate nei confronti dell'alienante, la Cielo Alto convenne in giudizio sia il notaio D.L.D. sia il mediatore - Agenzia Tecnico Immobiliare geom. R.E. s.r.l. e il suo legale rappresentante geom. R.M. - esponendo di aver scoperto, pochi mesi dopo la stipula dell'atto di compravendita, che l'immobile era di esclusiva proprietà dello Stato perché incamerato già in data 1 gennaio 1997 dunque quasi dieci anni prima della stipula, dall'Amministrazione Marittima a seguito di concerto con quella delle finanze e dei lavori pubblici;

chiese pertanto che il notaio che aveva rogato l'atto ed il mediatore che aveva negoziato la vendita fossero condannati in solido al risarcimento dei danni subiti;

istituitosi il contraddittorio con il notaio che chiamò in causa gli Assicuratori dei Lloyd's, con il mediatore agente in proprio e quale legale rappresentante della Agenzia Tecnico Immobiliare Geom. R.E., che chiamò in causa Itas Assicurazioni S.p.A., il Tribunale di Massa rigettò la domanda condannando l'attrice alle spese;

a seguito di appello della Cielo Alto S.r.l. la Corte d'Appello di Genova, con sentenza del 14/7/2020, accolse il gravame e condannò le eredi del notaio D.L., nelle more deceduto, e l'Agenzia Tecnico Immobiliare, in solido tra loro al pagamento della somma di Euro 487.381,57, oltre interessi e alle spese del doppio grado; respinse l'appello nei confronti del mediatore R.M., accertò l'obbligo di Lloyd's alla manleva nei confronti delle eredi del notaio e respinse la domanda di manleva formulata dall'Agenzia e dal mediatore nei confronti di Itas Assicurazioni S.p.A.;

avverso la sentenza i Lloyd's hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi;

hanno resistito con distinti controricorsi la Cielo Alto S.r.l., l'Agenzia Tecnico Immobiliare che ha proposto anche ricorso incidentale per la cassazione della sentenza in relazione ai capi relativi alla sua responsabilità professionale e all'inoperatività della polizza assicurativa, la Itas Assicurazioni che ha proposto anche ricorso incidentale condizionato per l'ipotesi di accoglimento del ricorso dell'Agenzia; hanno resistito al ricorso incidentale della Agenzia con distinti controricorsi la Cielo Alto S.r.l. e la Itas Assicurazioni;

la causa è stata assegnata per la trattazione in Adunanza Camerale sussistendo i presupposti di cui all'art. 380bis c.p.c..

Cielo Alto S.r.l. ed Itas hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

CONSIDERATO

CHE:

con il primo motivo del ricorso principale Lloyd's censura la sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 2229 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Assume che la sentenza impugnata ha errato nel determinare il contenuto tipico delle prestazioni che il notaio è tenuto ad eseguire nell'espletamento dell'incarico professionale conferitogli e contesta, in particolare, il capo di sentenza che ha ritenuto sussistente la responsabilità per non aver accertato l'esistenza di un valido titolo concessorio e per aver omesso di avvertire l'acquirente dei rischi esistenti; quanto al primo profilo la sentenza avrebbe errato nel ritenere il notaio onerato dell'acquisizione di un titolo amministrativo in contrasto con specifica giurisprudenza di questa Corte ed in presenza di una comunicazione 5 ottobre 2005 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso nella concessione da parte della società acquirente; dall'altro, quanto all'omessa informativa sul fatto che la porzione di manufatto era posta su area demaniale marittima sicché poteva essere incamerato dall'autorità governativa con atto discrezionale, il ricorrente assume che trattasi di informativa "anomala" in quanto nel caso di specie non si trattava di vendere la piena proprietà ma solo quella superficiaria su area demaniale; la società Cielo Alto in quanto operatore economico non era un quisque de populo ed aveva dal suo canto, in quanto imprenditore, verificato la sussistenza dei presupposti per il subingresso nella concessione; conseguentemente la sentenza merita di essere cassata affermando sia l'insussistenza di un obbligo in capo al notaio, in caso di compravendita di proprietà superficiaria su area demaniale, di acquisire ed esaminare il titolo concessorio sia la insussistenza di un obbligo di informare l'acquirente sui rischi che il manufatto possa essere incamerato dall'attività governativa;

il motivo è infondato; la sentenza ha ritenuto che il notaio non poteva non essere a conoscenza della concessione sia perché il bene posto su area demaniale richiedeva un titolo di occupazione sia perché lo stesso notaio aveva avuto a disposizione la comunicazione del 5 ottobre 2006 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso dell'acquirente nella concessione; pur avendo il notaio a disposizione l'atto di provenienza da cui risultava che il bene avrebbe potuto essere incamerato dall'autorità governativa con atto discrezionale non solo aveva omesso di rappresentare al cliente il rischio di questo evento ma neppure aveva inserito in contratto un qualsiasi riferimento a tale circostanza; se è vero che l'impedimento non si desumeva dai pubblici registri il pubblico ufficiale avrebbe dovuto, nell'ambito della propria diligenza professionale, acquisire e analizzare la concessione, trattandosi di una verifica peraltro agevole dal punto di vista tecnico-giuridico;

la sentenza è conforme al consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui l'attività richiesta al notaio non si limita all'accertamento della volontà delle parti ma si riferisce a tutte le indagini preparatorie e successive all'atto da rogarsi in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo. E l'inosservanza di obblighi accessori costituisce una forma di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d'opera professionale; l'obbligo delle attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il notaio è tenuto ad osservare (Cass., n. 24733 del 2007; Cass. n. 16990 del 2015; Cass., S.U. n. 13617 del 2012) e nella buona fede oggettiva che costituisce criterio di determinazione della prestazione contrattuale (Cass., n. 21775 del 2019), prestazione connotata dal dovere di informazione sui dati rilevanti per il perfezionamento del contratto e sull'aderenza del medesimo alla funzione economico-sociale perseguita dalle parti e dal dovere di consiglio sulle scelte tecnico-giuridiche proprie della professione intellettuale. I precedenti citati dalla ricorrente per argomentare sulla inesistenza dell'obbligo del notaio di acquisire atti amministrativi non sono pertinenti in quanto, il primo caso consisteva in una compravendita di un bene privo di abitabilità acquistato ad un prezzo vile, su cui vi era l'accordo delle parti, accordo rispetto al quale il notaio nulla poteva e doveva fare per impedire il trasferimento; nel secondo caso si discuteva dell'insussistenza del dovere del notaio di seguire una pratica amministrativa: nel caso in esame, invece, il notaio doveva accertare il requisito per una valida compravendita e cioè la commerciabilità dell'oggetto;

con il secondo motivo di ricorso - violazione e falsa applicazione degli artt. 1218,1223,1227 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 - la ricorrente lamenta che la sentenza non ha tenuto conto dei criteri fissati dalla giurisprudenza per individuare il danno risarcibile derivante dalla condotta colpevolmente omissiva del notaio: tale danno non si identifica necessariamente con il prezzo pagato ma con la situazione economica in cui l'acquirente si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente assolto alla propria prestazione (Cass., 2, n. 8703 del 2016); in particolare la ricorrente ritiene che il danno non possa comprendere anche l'acconto di Euro 100.000 versato dall'acquirente a titolo di caparra confirmatoria prima della stipula del contratto in quanto la perdita di tale somma non sarebbe causalmente riconducibile all'inadempimento del notaio;

il motivo è infondato. La sentenza ha provveduto alla liquidazione del danno proprio in osservanza della giurisprudenza citata dalla ricorrente perché, nell'ipotesi in cui il notaio avesse avvisato l'acquirente che il manufatto era di proprietà esclusiva dello Stato e che quindi non poteva esserle trasferito dalla Incantesimo Viaggi S.r.l., l'acquirente avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra agendo immediatamente nei confronti della venditrice; è da ritenersi ragionevolmente certo che, se il notaio avesse agito con la diligenza propria del caso, la Cielo Alto S.r.l. avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra;

con due motivi di ricorso incidentale l'Agenzia Tecnico Immobiliare geom. R.E. S.r.l. impugna la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto la responsabilità dell'agenzia per aver svolto la mediazione nella compravendita di un bene non alienabile;

la sentenza impugnata ha ritenuto la responsabilità dell'agenzia ai sensi dell'art. 1759 c.c. in forza del quale "...il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso"; l'agenzia, avendo la propria sede sulla stessa porzione di demanio marittimo ed essendo in possesso di un verbale di sopralluogo effettuato dalle amministrazioni prima di provvedere alla revoca della concessione e all'incameramento del bene, ha illegittimamente taciuto al cliente una circostanza essenziale ovvero l'inizio delle operazioni di incameramento del bene alle quali aveva presenziato personalmente;

con un primo motivo - violazione e falsa applicazione degli artt. 1759, 116 c.p.c. omissione di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti - l'agenzia lamenta, da un lato, l'errore commesso dalla Corte d'Appello nell'affermare la presenza al momento del sopralluogo di R.M., all'epoca rappresentante legale, anziché di R.E., e la non inerenza ai doveri del mediatore della comunicazione di una circostanza quale l'avvio, da parte dell'Agenzia del Demanio, della procedura di incameramento del manufatto;

il motivo è infondato perché, da un lato, dalla visura camerale depositata da Cielo Alto S.r.l. unitamente al controricorso avverso il ricorso incidentale si desume che R.E. e R.M. sono gli unici soci al 50% ciascuno dell'Agenzia Tecnico Immobiliare ed entrambi sono amministratori della stessa, di guisa che l'operato del consigliere di amministrazione è certamente imputabile alla società; quanto alla inerenza delle comunicazioni al dovere di informazione incombente sul mediatore la sentenza è conforme al consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui "L'art. 1759 c.c., comma 1, - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6);

ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente" (Cass., 3, n. 16009 del 24/10/2003; Cass., 3, n. 16623 del 16/7/2010, Cass., 2, 18140 del 16/9/2015);

con il secondo motivo di ricorso - violazione e falsa applicazione delle condizioni di polizza contrattuale (art. 16), dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 1218 c.c. e/o omissione di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti - impugna il capo di sentenza che ha ritenuto l'inoperatività della garanzia stipulata dall'Agenzia con Itas Assicurazioni S.p.A.. La sentenza ha ritenuto che essendo i fatti avvenuti nel 2006 gli stessi erano già noti all'assicurato nel 2012 al momento di stipulazione della polizza e che, ai sensi dell'art. 16 delle condizioni di polizza professionale, i fatti non erano coperti dalla polizza perché antecedenti ai cinque anni dalla data di effetto dell'assicurazione; né poteva ritenersi che il contratto fosse stato concluso nel 2009 perché l'agenzia aveva prodotto gli attestati ma non i contratti sicché non era possibile sapere quali rischi fossero assicurati e se la copertura si estendesse agli anni precedenti la stipula;

la ricorrente lamenta che la corte d'appello sia incorsa in errore nel non verificare la presenza in atti delle polizze per la responsabilità professionale depositate in una alla memoria art. 183 c.p.c..

il motivo è inammissibile perché veicolando un errore di fatto avrebbe dovuto essere formulato in sede di revocazione della sentenza d'appello ai sensi dell'art. 395 c.p.c., comma 1, n. 4.

con un ricorso incidentale condizionato la Itas Mutua, già Itas assicurazioni S.p.A. chiede, per l'ipotesi di riforma della sentenza d'appello sul punto relativo al rapporto assicurativo dell'agenzia immobiliare con Itas Mutua, di riformare la sentenza statuendo che l'agenzia immobiliare non è responsabile relativamente ai fatti di causa;

il rigetto del ricorso incidentale dell'Agenzia determina l'inefficacia dell'incidentale di Itas;

alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale dell'Agenzia, la declaratoria di inefficacia dell'incidentale condizionato di Itas, la compensazione delle spese tra Lloyd e l'Agenzia, la condanna delle ricorrenti in solido a pagare le spese in favore di Cielo Alto S.r.l. e di Itas, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale (Lloyd's) e quello incidentale dell'Agenzia, dichiara inefficace l'incidentale condizionato di Itas, compensa le spese tra le ricorrenti, condanna le ricorrenti a pagare, in solido, in favore della società Cielo Alto S.r.l. e di Itas, le spese del giudizio di cassazione che liquida per ciascuna in Euro 6200 (di cui Euro 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15%.

si dà altresì atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per i rispettivi ricorsi, se dovuta;

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, della Sezione Terza Civile, il 20 giugno 2023.

Depositato in Cancelleria il 11 dicembre 2023.